با توجه به رشد روزافزون شهرنشینی در جهان کنونی و پیش‌بینی اسکان بیش از 60 درصد جمعیت جهان تا سال 2030 در شهرها، مسكن شهری به عنوان یكی از اساسی ترین نیازهای جامعه بشری قلمداد می شود و همواره بخش عمده ای از هزینه های خانوارهای شهری را دربرمی گیرد، از این رو لزوم توجه به این مسئله، بویژه در تامین رفاه اقشار كم درآمد جامعه، توسط سیاستگذاران کلان و برنامه ریزان شهری، اهمیت ویژه‌ای می یابد. مسلما بهره گیری از تجارب کشورهای پیشرفته و موفق در امر تامین مسکن شهری می تواند راهگشای سایر جوامع، بویژه کشورهای در حال توسعه مانند ایران، در رفع این مساله اساسی باشد.
با توجه به اینکه کشور ژاپن پس از جنگ جهانی دوم و در طی دوران رشد و سازندگی با بحران مسکن شهری روبرو شد و توانست با اتخاذ استراتژیهای کارآمد این نیاز را در طی دو دهه برطرف کند، به نظر می رسد مرور تجارب این کشور در زمینه تهیه مسکن شهری می تواند الگوی مناسبی در پیش روی تصمیم گیران حوزه مسکن شهری کشور باشد.
چندی پیش در اولین همایش بین المللی اقتصاد شهری پژوهشی تحت عنوان “بررسی مقایسه‌ای سیاست های تامین مسكن شهری اقشار كم درآمد ایران و ژاپن” از سوی دو پژوهشگر از دانشگاه های کپنهاگ و تهران ارائه شد که به دقت در آن وضعیت اعطای مسکن شهری در ژاپن مورد بررسی قرار گرفت. در این پژوهش را مجید رحمانیان دکترای مدیریت شهری و محقق دانشگاه کپنهاک و زهرا السادات مهدوی کارشناس ارشد مدیریت شهری از دانشگاه تهران انجام داده اند.
بر اساس یافته های این پژوهش، گزارش مالی سالیانه ملی در سال 2014، صنایع مرتبط با املاک و مستغلات 10 درصد از تولید ناخالص داخلی ژاپن را شامل می شوند. مسکن نقش مهمی را در تقاضای ملی ایفا می کند و ساخت مسکن با کیفیت بالا بویژه مقاوم در برابر زلزله و سایر خطرات طبیعی محتمل و تعمیر و بازسازی مسکن فرسوده، اهمیت فراوانی دارد. همچنین ساخت شهرهای ایمن و پایدار هم از لحاظ سخت افزاری و هم نرم افزاری مورد تاکید قرار دارد. تلاش‌های زیست محیطی مانند ساخت شهرهای دوستدار محیط زیست و با سطح پایین تولید کربن در اولویت سیاست ها و برنامه‌های مسكن در ژاپن قرار دارد.
كشور ژاپن بعد از جنگ جهانی دوم به دلیل تخریب های صورت گرفته به شدت با مشكل كمبود عرضه مسكن در برابر تقاضا مواجه بود. بنابر آمار، كمبود واحدهای مسكونی پس از جنگ جهانی دوم در ژاپن معادل 4.2 میلیون واحد بوده است. نخستین اقدامی كه دولت ژاپن در این دوران به انجام رساند، ایجاد سازمان‌ها، نهادها و وضع قوانینی در جهت سیاست جدید مسکن بود. از جمله این اقدامات تأسیس “شركت وام مسكن” است. این شركت در سال 1950 میلادی یعنی 5 سال پس از پایان جنگ جهانی دوم و با هدف اعطای وام‌های بلند مدت و كم بهره به متقاضیان بخش مسكن تأسیس شد.
نكته مهم در عملكرد این شركت در این بوده است كه به دلیل وجود شكاف میان عرضه و تقاضا، عمده تمركز “شركت وام مسكن” بر روی افزایش ساخت و ساز مسكن از طریق اعطای “وام ساخت مسكن” به متقاضیان فاقد مسكن بوده است. اعطای وام به متقاضیان ساخت مسكن استیجاری، اعطای وام به شركت‌های ساخت محلی مسكن و اعطای وام ساخت به شركت‌های نوسازی شهری از جمله این موارد بوده است. این سیاست به همراه دیگر سیاست‌های اجرا شده در بخش مسكن كشور ژاپن باعث شد تا شاخص تراكم خانوار در واحد مسكونی در كشور ژاپن از رقم 1.16 در سال 1948 به 1.06 در سال 1958 برسد.
با وجود رشد سریع اقتصادی در دوران پس از جنگ جهانی که ژاپن را به یکی از کشورهای پیشرو در زمینه صنعت تبدیل کرده‌است، شرایط زندگی عده زیادی از مردم ژاپن نسبتا نامناسب بوده و مشکلات عدیده ای در زمینه مسکن وجود داشته است، تا جایی که قیمت مسکن بسیار بالا بود و خانه های استیجاری بخش عمده‌ای از سیستم تامین مسکن خانوارهای ژاپنی را شکل می داد. در کشور ژاپن برای خروج از مشکلات مسکن بویژه مسكن اقشار كم درآمد، عرضه و ساخت مسکن در دستور کار دولت قرار گرفت و به سیستم ساخت مسکن در مقام یک صنعت اشتغالزا توجه شد. موجودی فعلی مسکن، نتیجه سیاست گذاری کارآمد ساخت و تامین مسکن طی50 سال گذشته در ژاپن است که در این دوره، نرخ ساخت مسکن بیش از میزان افزایش تعداد خانوارها بوده و بنابراین به طور کلی حتی مازاد عرضه نسبت به تقاضا بوجود آمد؛ مطالعات آماری که در اکتبر 1998 انجام شده است، نشان می دهد تعداد واحدهای مسکونی 50.22 میلیون بوده و تعداد خانوارها 44.33 میلیون، یعنی تعداد واحدهای مسکونی بیش از تعداد خانوارها بوده است.
شرایط ایجاد شده نشانگر وضعیت اقتصادی مناسبی است که فراتر از وضعیت عادی است. پس از جنگ جهانی دوم، ساخت مسکن به صورت منظم در هر سال افزایش یافته است. در اواسط دهه 1950 در راستای رشد اقتصادی ژاپن، افزایش چشمگیری در جمعیت شهرهای بزرگ بوجود آمد و شرکت خان ه‌سازی ژاپن به ساخت واحدهایی تحت عنوان “دانچی” یا مجموعه‌های آپارتمانی، اقدام کرد که به “شهرهای جدید” لقب گرفتند. امروزه مجتمع های مسکونی مشاع بسیار مجهزی برای گروه های هدف متنوعی اعم از خانواده ها و زوج های جوان و افراد مجرد در پاسخ به نیازهای جامعه در حال تغییر ژاپن در محدوده شهری ساخته می شود.
در سیاست های مسكن مدون ژاپن، تامین مسكن گروه‌های هدف مختلفی مدنظر قرار گرفته اند اما بیشترین تمركز برنامه‌ها بر تامین مسكن اقشار آسیب پذیر(سالمندان، خانوارهای زن سرپرست خانوار و افراد معلول و بیمار) و نیز قشر كم درآمد جامعه بوده است. در سیاست‌های تامین مسكن ژاپن یك سیستم غربالگری افراد كم درآمد را از سایر جامعه جدا کرده و علاوه بر استقرار آنان در مسكن های دولتی و عمومی، به تقاضای آنان برای داشتن مسكن مستقل، با افزایش تدریجی درآمد خانوار پاسخ می دهد.
از آنجا كه ژاپن كشوری پیشرفته و صنعتی است، طبق مطالعات صورت گرفته در سال 1996 تنها 8 درصد از جمعیت كشور ژاپن با درآمد كمتر از دو میلیون ین در سال به عنوان قشر كم درآمد شناخته شده و نیازمند سكونت در مسكن دولتی و عمومی هستند. این افراد با دریافت وام های بلند مدت و واگذاری املاك اجاره به شرط تملیك به تدریج از مسكن عمومی به مسكن شخصی منتقل می شوند. وزارت رفاه ژاپن وظیفه تامین مسكن اقشار كم درآمد را به عهده دارد. بررسی سیاست های اجرایی این کشور در بخش مسکن پس از جنگ جهانی دوم نمایانگر موفقیت این سیاست ها در تامین مسکن کلیه اقشار جامعه به ویژه قشر کم درآمد جامعه است و گواه این امر مازاد عرضه بر تقاضای کنونی است. بنابراین کشور ژاپن در سیاست گذاری امر مسکن الگوی مناسبی برای سایر کشورها قلمداد می شود.
بررسی و مقایسه سیاست های تامین مسكن اقشار كم درآمد ایران و ژاپن نمایانگر این واقعیت است که با وجود اینکه املاک و مستغلات سهم بیشتری از تولید ناخالص داخلی ایران را نسبت به ژاپن به خود اختصاص داده است اما کارآمدی سیاست های تامین مسکن ژاپن بیشتر بوده است، به گونه ای که در حال حاضر در این کشور با وسعت کمتر و جمعیت بیشتر نسبت به ایران مازاد عرضه مسکن وجود دارد.
به طور کلی می توان گفت كه هر دو كشور رویكرد تقریبا مشابهی در این زمینه اتخاذ کرده اند اما تفاوتهایی هم در شیوه اجرا وجود دارد از جمله می توان به تفاوت در تولید و تامین مسكن افراد كم درآمد در دو جامعه هدف اشاره کرد و می توان چنین استنباط کرد که موفقیت در حل این معضل اقتصاد شهری نیازمند همیاری چندین وزارتخانه است.
بررسی ها نشان می دهد که اعطای وام بلند مدت مسكن به عنوان تجربه ای موفق در خانه دار شدن اقشار كم درآمد ژاپن، در ایران نیز اجرا می گردد اما با توجه به بالا بودن نرخ تورم ایران در مقایسه با عدم تورم فزاینده در ژاپن، این سیاست نقش موثری در تامین مسكن اقشار كم درآمد در ایران نداشته است و امروزه بویژه در كلانشهرها، تسهیلات مسكن، كمتر از 20 درصد از هزینه‌های متوسط یك واحد مسكونی كوچك را تامین می کند و عملا نقش ناچیزی در تسهیل روند تامین مسکن شهروندان کلانشهرها دارد.
در مورد اعطای زمین رایگان و انبوه سازی مسكن و به عبارتی اجاره به شرط تملیك در قالب طرح مسكن مهر در ایران می توان این سیاست را مشابه سیاست‌های ژاپن در ساخت مجتمع های مسكونی مشاع(دانچی) دانست كه با افزایش تراكم ساخت و افزایش بهره وری زمین‌های شهری به تقاضای روزافزون برای مسكن بعد از پایان جنگ جهانی دوم، پاسخ داده است. البته تمایز مهم این دو طرح در محل اجرای آن است به گونه ای که در ژاپن این طرح ها در محدوه شهری و نه خارج از آن با تامین همسان زیرساخت های عمومی انجام شده است و در ایران اغلب این طرح ها در خارج از محدوده شهر و بدون در نظر گرفتن زیرساخت‌های لازم اجرا شده که منجر به عدم تمایل شهروندان به سکونت در این واحدها شده است.
تداوم سیاست‌های ساخت و ساز مسكن انبوه و حمایت از شركت های خانه سازی، حتی بعد از رفع تقاضا در ژاپن نكته مهمی است كه در برنامه ریزی بلند مدت برای رفع این نیاز اساسی، بویژه برای اقشار كم درآمد و آسیب پذیر جامعه ایران می باید مدنظر قرار گیرد. مسلما برنامه‌ها و سیاست‌های حمایتی مسكن اقشار كم درآمد جامعه برای دستیابی به نتیجه مطلوب، نیازمند تداوم و پایداری است. متاسفانه طرح های بلندمدت در ایران با تغییر مدیریت ها دستخوش رکود می شوند. بررسیها نشان می دهد كه با وجود کم شدن افراد کم درآمد در ژاپن همچنان این سیاست‌ها در اولویت برنامه‌های تامین مسكن این كشور(گزارش سال 2014 اتحادیه املاک و مستقلات ژاپن) قرار دارند، حال آنكه در ایران طبق آخرین گزارش وزارت مسکن 15درصد از خانوارهای شهری را اقشار كم درآمد فاقد مسكن تشكیل می دهند و به عبارتی 50 درصد از جمعیت مستاجرین از اقشار كم درآمد هستند و بر این اساس در اولویت قراردادن این سیاست‌ها و اجرای صحیح آن ضرورت دارد.
منبع: شهر فردا
