دستاورد صنعت / فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، در همایش چشمانداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵ با اشاره به تحولات بخش مسکن گفت: اندازه کیک اقتصاد کاهش پیدا کرده و تولید ملک یا ابنیه نیز کم شده است، اما جریانهای تورمی و تورم بالقوه، اثر خود را بر موجودی سرمایه در بخش مستغلات گذاشتهاند. سهم مستغلات از موجودی سرمایه طی دو تا سه سال گذشته در محدوده ۳۶ درصد قرار گرفته است. قفلشدگی بازار، بهویژه در شهرهای بزرگ، باعث شده است که سازندگان بهتدریج به تغییر نقشه جغرافیایی ساختوساز روی بیاورند.
یزدانی در توضیح این تغییر گفت: ساختوساز بهتدریج از بازار شهرهای بزرگ، بهویژه تهران، به سایر نقاط شهری و مناطق حاشیهای کلانشهرها منتقل شده است. روند سرمایهگذاری به تفکیک مناطق بهگونهای تغییر کرده که دیگر نمیتوان گفت بازار مسکن تهران از نظر تحرک تولید مسکن، بازار پیشران کشور است. برای نمونه، در سال ۱۳۹۶ حدود ۲۴ درصد از سرمایهگذاری بخش ساختمان به شهر تهران اختصاص داشت، اما این سهم در سال ۱۴۰۴ تقریباً به نصف کاهش پیدا کرده است. در مقابل، سهم سایر نقاط شهری و دیگر شهرهای بزرگ بهطور نسبی افزایش یافته است. سودآوری و حاشیه سود ساختوساز در شهر تهران، به دلایل مختلف، بهشدت تحت تأثیر قرار گرفته و دیگر نمیتواند به سطح مطلوب و بهینه خود برسد. در نتیجه، سرمایهگذاری از شهر تهران به مناطق حاشیهای و سایر نقاط شهری منتقل میشود. این حرکتی است که بازار در سالهای اخیر از خود نشان داده است.
یزدانی با اشاره به نقش شبکه بانکی در بخش مسکن گفت: البته نظام بانکی نیز عملکرد درخشانی در این زمینه نداشته است. با این وجود، آخرین دادههای موجود بانک مرکزی نشان میدهد که در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۳ درصد از جریان سرمایهگذاری و تأمین مالی بخش مسکن و ساختمان توسط نظام بانکی تأمین شده است؛ رقمی که نسبتاً پایین است و نمیتوان اتکای زیادی به آن داشت. تسهیلات پرداختشده را میتوان به دو گروه خانوارها و صاحبان کسبوکار تقسیم کرد. حدود ۵۷ درصد از کل تسهیلات بخش ساختمان به صاحبان کسبوکار، یعنی شرکتهای ساختمانی و فعالان این بخش، اختصاص یافته و مابقی به خانوارها پرداخت شده است. به گمان من، بیش از ۹۰ درصد وامهایی که در سایر سرفصلها، بهخصوص سرمایه در گردش و وامهای ساخت، پرداخت شدهاند، به صاحبان کسبوکار اختصاص داشته است.
وی درباره آثار پرداخت وام ساخت گفت: این وامها هم مزیت دارند و هم میتوانند پیامدهای منفی داشته باشند. مزیت آنها این است که در شرایط اضطراری، منابع مالی موردنیاز سازندگان را تأمین میکنند؛ اما به دلیل وضعیت رکودی بازار، ممکن است سازندگان پس از تکمیل ساختمان نتوانند واحدهای خود را بفروشند. در چنین شرایطی، احتمال افزایش مطالبات بانکی و اضافهشدن بر حجم داراییهای منجمد شبکه بانکی وجود دارد. در هر صورت، عملکرد نظام بانکی در زمینه تأمین مالی خرید مسکن همچنان محل سؤال و بررسی است. اگر تسهیلات خانوارها را بررسی کنیم، برای مثال در سال ۱۴۰۴ حدود ۴۰ درصد از وامهای خرید مسکن به واحدهای غیرنوساز اختصاص یافته است.
یزدانی گفت: بخشی از تسهیلات خرید مسکن به واحدهای غیرنوساز اختصاص پیدا کرده است. شاید یکی از دلایل این موضوع، عملکرد بازار باشد؛ زیرا واحدهای غیرنوساز معمولاً سطح قیمت پایینتری دارند و خرید آنها برای خانوارها امکانپذیرتر است. با این حال، انحراف منابع به سمت واحدهای غیرنوساز نیز میتواند محل سؤال و بررسی باشد. همانطور که اشاره شد، وضعیت نرخ رشد سرمایهگذاری در مقایسه با هزینه تمامشده ساختوساز چندان مناسب نیست. برای نمونه، در سال ۱۴۰۴ حدود ۳۵ درصد رشد سرمایهگذاری به قیمتهای اسمی ثبت شده است، در حالی که قیمت مصالح ساختمانی در همین سال حدود ۶۰ درصد افزایش پیدا کرده است.
افزایش هزینه های تولید مسکن
این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن گفت: در آخرین بررسی قیمت مصالح ساختمانی که با جمعآوری قیمت نزدیک به ۳۰ قلم کالا انجام دادهایم، متوسط قیمتها نسبت به سال گذشته حدود ۱۳۰ درصد افزایش یافته است. بخش مهمی از افزایش اخیر قیمت مسکن در بازار نیز میتواند ناشی از همین رشد هزینهها باشد. بهای خدمات ساختمانی نیز حدود ۴۰ درصد افزایش پیدا کرده است. این ارقام نشان میدهد که رشد سرمایهگذاری در بخش ساختمان، در واقع رشد مثبتی نبوده است. بررسی تعامل میان شاخص قیمت مسکن و هزینه تولید نیز نشان میدهد که در بسیاری از سالها، رشد هزینههای تولید و قیمت تمامشده مسکن از رشد قیمت فروش مسکن بیشتر بوده است.
یزدانی گفت: هزینه تولید مسکن را در این بررسی به سه بخش نهادههای ساختمانی، زمین و خدمات ساختمانی تقسیم کردهایم. برای نمونه، اگر متوسط سال ۱۴۰۴ را در نظر بگیریم، قیمت تمامشده مسکن حدود ۳۹ درصد افزایش یافته، در حالی که متوسط قیمت فروش زیربنای نوساز در همین سال حدود ۳۰ درصد رشد کرده است. بخشی از افزایش قیمتهای اخیر مسکن ممکن است به جبران همین عقبماندگی مربوط باشد. روندها بهگونهای بودهاند که حاشیه سود ساختوساز بهشدت کاهش پیدا کرده و فعالیت در بخش تولید ساختمان، در شرایط فعلی، برای سازندگان و فعالان ساختمانی بسیار دشوار شده است.
این پژوهشگر اقتصاد مسکن با اشاره به مقیاس فعالیتهای ساختمانی گفت: دادههای مربوط به وضعیت کارگاههای ساختمانی که سال گذشته منتشر شد، نشان میدهد حدود ۳۱ هزار ساختمان با زیربنایی نزدیک به ۵۵ میلیون مترمربع در حال ساخت بودهاند که رقم قابلتوجهی است. نکته دیگر این است که به دلیل شرایط رکودی، در همان سال ۱۴۰۲ حدود ۱۳ درصد از واحدها با هدف اجارهداری ساخته شدهاند. این موضوع نشان میدهد که بازار اجاره تا حدودی در حال تبدیلشدن به یک بازار اقتصادی و سازمانیافتهتر است.
یزدانی درباره نوسازی بافتهای شهری گفت: در بخش نوسازی، نکته مهم این است که در شهرهایی مانند تهران، به دلیل حجم ساختوساز چند دهه اخیر، تخریب و نوسازی بسیاری از ساختمانها حتی از نظر فنی و عملی نیز ممکن است دشوار باشد. علاوه بر آن، این فعالیت در بسیاری از موارد دیگر از نظر اقتصادی نیز صرفه ندارد. با این حال، فعالیت ساختمانی در حوزه نوسازی همچنان بسیار مهم است.
وی در باره شرایط تقاضای مصرفی مسکن گفت: در بخش تقاضای مصرفی، با کاهش درآمد واقعی و پسانداز خانوار مواجه هستیم. گرایش به خرید واحدهای غیرنوساز و کوچک مقیاس افزایش یافته و قدرت خرید مسکن کاهش پیدا کرده است. تسهیلات خرید مسکن به اندازه کافی پرداخت نمیشود و حتی در صورت پرداخت نیز توان خانوار برای دریافت و بازپرداخت آن بسیار محدود شده است. هزینههای تأمین مالی بالا رفته، نرخ مالکیت کاهش پیدا کرده و اجارهنشینی افزایش یافته است.
یزدانی درباره تقاضای سرمایهای مسکن گفت: در بخش تقاضای سرمایهای نیز بازدهی مسکن نسبت به سایر داراییها کاهش یافته است. در شرایط بحرانهای سیاسی، سرمایهگذاران به دنبال داراییهایی با نقدشوندگی بالا میروند، در حالی که مسکن از چنین نقدشوندگیای برخوردار نیست. مداخلات دولت در بازار اجاره نیز بهعنوان یک عامل مزاحم و ایجادکننده اختلال در بخش تقاضای سرمایهای عمل میکند.
این پژوهشگر اقتصاد مسکن با اشاره به مشکلات سمت عرضه تصریح کرد: در سمت عرضه نیز، نخست آنکه قیمت زمین بسیار بیشتر از نرخ تورم افزایش یافته است. قیمت نسبی مصالح ساختمانی بالا رفته، حاشیه سود کاهش پیدا کرده و در سایر بازارهای دارایی، بازده انتظاری بیشتری وجود دارد.
هزینه های جنگ در بخش ساختمان
یزدانی با اشاره به پیامدهای جنگ گفت: در جریان جنگ، زنجیره تأمین و تعمیر ساختمان تا حدی مختل شد و به همین دلیل شاهد جهش قیمتها در بازار مصالح ساختمانی بودیم. اتفاق دیگری که رخ داد این بود که دادهها نشان میدهد بخش مهمی از سرمایهها در شرایط جنگی به سمت بازار زمین سرازیر شدند تا صاحبان سرمایه بتوانند داراییهای خود را با ریسک کمتری نگهداری کنند.
این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن افزود: در صورت تداوم جنگ و رشد منفی اقتصاد، میتوان انتظار داشت درآمد خانوارها بیش از پیش کاهش پیدا کند و رکود در بخش مسکن عمیقتر شود. همچنین تمایل به داراییهای نقدشونده افزایش خواهد یافت و تقاضای سرمایهای و سودآوری ساختوساز نیز کاهش پیدا خواهد کرد.
به گفته یزدانی، بخش مسکن و بسیاری از بخشهای مرتبط با آن، بنا به دلایل مختلف در حال کوچکشدن هستند. بنابراین صاحبان کسبوکار باید به دنبال راهحلهای ابتکاری باشند. شاید یکی از مهمترین اقدامات فعالان صنعت ساختمان این باشد که واحدهای مسکونی متناسبتری با نیاز گروههای مختلف اجتماعی بسازند. باید به سمت ارزانسازی، اقتصادیسازی و ارائه الگوهای جایگزین حرکت کنند تا بتوانند از گردش سرمایه ایجادشده، سودآوری بیشتری به دست آورند. به گمان من، هم پارادایم دولت در سیاستگذاری مسکن باید تغییر کند و هم فعالان بخش خصوصی باید بپذیرند که دیگر در شرایط دهه ۱۳۸۰ قرار نداریم؛ دورانی که با لوکسسازی و استفاده از چرخههای مختلف رونق، امکان کسب سودهای قابلتوجه وجود داشت. دستیابی به سود مناسب در شرایط جدید، مستلزم ارائه الگوهای تازه در ساختوساز و تأمین مسکن است.
