آینده بازار مسکن

روزهای جهش در بازار دارایی‌ها

0
63
آینده بازار مسکن

برخی خردادماه را ماه چرخش قیمت در بازارهای دارایی از جمله بازار مسکن (معاملات آپارتمان به‌ویژه در شهر تهران) عنوان می‌کنند؛ این رویداد یک پرسش در ذهن فعالان بازار ملک ایجاد کرده؛ چه آینده‌ای در انتظار بخش مسکن است؟ تحلیل‌ها باید به‌گونه‌ای باشد که روند طولانی‌مدت را در نظر بگیریم نه لحظه‎ای و کوتاه مدت. اینکه چرا قیمت آپارتمان در خردادماه پایین آمده است، هیچ چیز را نشان نمی‌دهد؛ یعنی اگر می‌خواهید بگویید با کاهش قیمت در یک ماه ما وارد یک موفقیت شدیم، اصلاً معنایی ندارد. آنچه خانوارها (عموم مردم) درباره تاریخی بودن میزان رشد قیمت مسکن در ۵ سال گذشته عنوان می‌کنند را آمار رسمی تایید می‌کند. میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در ۵ سال گذشته بیش از دو برابر میانگین سالانه تورم مسکن از سال ۷۰ تا ۹۵ بوده است؛ ۵۷درصد در مقابل ۲۱ درصد. عنصر دیگر دوره تاریخی بازار مسکن، نبض معاملات خرید آپارتمان است. در دوره‌های قبلی رشد قیمت مسکن، معاملات خرید نیز رونق داشت اما در این دوره، رشد قیمت در عین رکود و رکودی‌ترشدن معاملات، ادامه پیدا کرد.
مسکن گران‌ترین کالای مصرفی خانوارها شده چون میزان رشد قیمت آن در سال‌های اخیر تقریباً سه برابر میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات مصرفی در سبد خانوار بوده است. در فاصله ابتدای سال ۹۷ تاکنون -دوره‌ای که در این مقاله اسم آن را عصر جهش قیمت‌ها در بازارهای دارایی و دوره تاریخی بازار مسکن می‌نامیم- شاخص قیمت مصرف‌کننده 6.1 برابر شده است اما متوسط قیمت مسکن در تهران طی همین دوره، حداقل ۱۵ برابر شده است. بازار مسکن بعد از بازار سرمایه، بیشترین رشد قیمت را در عصر جهش قیمت‌ها تجربه کرد. این در حالی است که بازار اول یعنی مسکن، جنبه مصرفی برای خانوارها دارد نه صرفاً سرمایه‌گذاری.


مسکن، حساس‌ترین بازار مصرف خانوارهاست چون در چنین شرایطی، افراد برای تامین و پوشش ابرهزینه خرید و اجاره مسکن، مجبور می‌شوند از سایر فاکتورهای هزینه‌ای ضروری از جمله «خوراک و بهداشت و آموزش و تفریح» بزنند. گزارش رسمی که اخیراً از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس منتشر شد نشان داد، میزان مصرف کالری خانوارهای ایرانی در فاصله ابتدا تا انتهای دهه ۹۰، حدود ۱۲ تا ۱۵درصد کاهش پیدا کرده و سرانه آن به «کف کالری موردنیاز انسان زنده در روز» رسیده است (۲۱۰۰ کیلوکالری). بدتر از آن، وضعیت مصرف خوراکی اصلی (کالری موردنیاز بدن از خوراکی‌های اصلی همچون انواع پروتئین‌ها تامین می‌شود) در طیف خانوارهای «کم‌درآمد اجاره‌نشین» است که سرانه آن به زیر کف موردنیاز یعنی به سطح ۱۹۰۰ کیلوکالری در روز رسیده است. خانوارها همچنین از تفریح و سایر هزینه‌های زندگی‌شان زده‌اند تا از پس هزینه مسکن بربیایند. از طرفی تحت‌تاثیر همین رشد شدید قیمت مسکن، درجه استطاعت خانوارها برای خرید یا اجاره آپارتمان به شکل تاریخی سقوط کرده است. چرا باید فکر کنیم که الآن پایین می‌آید؟! اینکه بتوانیم با تبلیغات این را پایین بیاوریم، معنی ندارد. علت پایین آمدن قیمت مسکن در خردادماه این است که می‌خواهند یک قوانین در بخش مسکن را دستکاری کنند. در نتیجه رکود شده است. دیگر کسی خرید و فروش نمی‌کند. هیچ‌جای دنیا دولت نمی‌تواند در بخش ساختمان وارد شود. چون دردسرهای بسیار وسیع دارد؛ اما دولت در ایران به این بخش هم وارد شد و تصدی‌گری خود را در این بخش هم می‌خواهد اعمال کند. اما مشخصاً نتیجه خاصی نخواهد گرفت.

در فاصله ابتدای سال ۹۷ تاکنون شاخص قیمت مصرف‌کننده 6.1 برابر شده است اما متوسط قیمت مسکن در تهران طی همین دوره، حداقل ۱۵ برابر شده است

فروش مسکن متری در بورس
‌ مسکن ۲۵متری، فروش متری مسکن در بورس، مسکن دولتی با زمین رایگان و مسکن اجتماعی چهار برنامه دولت برای دست‌کم ۱۵ سال گذشته بوده است که همگی به نتیجه دلخواه نرسیده یا تکرار تجربه‌های شکست‌خورده هستند. حالا بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نرخ فقر مسکن به عدد تکان‌دهنده ۵۵ درصد جمعیت کشور رسیده و شمار آلونک‌نشین‌ها سیر صعودی به خود گرفته است. طرح فروش متری مسکن اگرچه می‌تواند سرمایه‌های خرد را برای ساخت‌وساز تجمیع کند اما راهکار اصلی حفظ قدرت خرید مردم در بازار مسکن، مهار تورم افسارگسیخته است تا مسکن و سایر انواع کالا از حالت سرمایه‌ای خارج شوند. در غیر این صورت احتمال نفوذ واسطه‌گران به معاملات اوراق موازی سلف مسکن هم وجود دارد. این طرح نمی‌تواند کمک خاصی به حفظ قدرت خرید افراد در بازار مسکن کند. تقریباً ۹۰ درصد سازندگان مسکن در ایران سازندگان خرد هستند و سرمایه اندکی دارند؛ بنابراین امکان عرضه پروژه‌های بزرگ در بورس کالا وجود ندارد و نمی‌توان روی تأثیرگذاری این طرح بر بازار مسکن حساب چندانی باز کرد. برخی دیگر از کارشناسان هم معتقد هستند که بورس کالا در سراسر جهان محل عرضه مواد اولیه است و امکان عرضه کالای نهایی در آن وجود ندارد. مسکن کالای همگن نیست که بتوان برای هر یونیت یا هر واحد آن اوراق فروخت. این به آن معناست که قیمت هر مترمربع پروژه‌های مسکن متفاوت است و به مکان ساخت آن، کیفیت ساخت و حتی موقعیت هر واحد نسبت به واحد دیگر بستگی دارد و این موضوع معامله اوراق و تعیین سود را محدود و دشوار می‌کند. این در حالی است که مواد اولیه کالاهایی همگن هستند و به‌راحتی می‌توان آن را با اوراق خرید و فروش کرد.

بازار اجاره‌نشینی
ما یک بازار وحشی اجاره‌نشینی داریم؛ نزدیک به ۷ میلیون موجر هستند که واحدهایشان را اجاره دادند. دولت می‌خواهد در این موضوع دخالت کند که بگوید کالایی که قیمتش نسبت به فلان چند برابر شده است، باید با قیمت قبلی اجاره بدهید. نمی‌توان به شکل دستوری این کار را کرد. حتی اگر آن را قانون کنید. نتیجه‌اش این است که صنعت اجاره‌داری را نابود می‌کنید. کم‌کم موجرها ملک خودشان را می‌فروشند و در بخش‌های دیگر سرمایه‌گذاری می‌کنند؛ یعنی سرمایه‌ها از بخش مسکن کوچ می‌کند. تولید به شدت کاهش می‌یابد و هزار مسئله دیگر. مسکن ممکن است دو ماه، سه ماه و چهار ماه در رکود بماند و ۱ درصد و نیم درصد بیاید پایین؛ اما اینکه ۷۰، ۸۰ درصد در طول سال بالا می‌رود، نمی‌شود نادیده گرفت.
حدود سال‌های ۸۸، ۸۹ بود که برای سال ۱۴۰۰ پیش‌بینی کرده بودیم که قیمت مسکن در تهران به طور متوسط ۳۵ میلیون خواهد شد. در آن زمان ۲ میلیون یا ۱ میلیون و ۷۰۰، ۸۰۰ بود. این پیش‌بینی برای هیچ کس قابل قبول نبود؛ ولی با مطالعات اقتصادی می‌توانید کاملاً پیش‌بینی کنید که با این روند اقتصادی، پنج شش سال بعد یا ۱۰ سال بعد چه اتفاقی در مسکن رخ خواهد داد. به جای آنکه دولت در پی کاهش تصدی‌گری خود در بازارهای مختلف باشد این‌بار خواستار افزایش تصدی‌گری در حوزه مسکن هم شده است و اصلاً مشخص نیست پشت این‌گونه طرح‌ها چه گروهی با چه نوع تفکری وجود دارند که دولت را برای اجرای این طرح‌ها تشویق می‌کنند. ممکن است در مراحل اولیه دولت بتواند قیمت مسکن را در شهرهای جدید تعیین کند اما در مراحل بعدی باز هم مردم هر قدر بخواهند قیمت‌ها را برای خرید و فروش تعیین می‌کنند و اجرای این طرح اصلاً شدنی نیست. درنهایت اگر دولت بر این قضیه پافشاری داشته باشد قیمت اعلامی از سوی دولت با قیمت مالک متفاوت خواهد بود و پرداختی هم براساس قیمتی خواهد بود که مالکان ارائه می‌دهند.

برخی می‌خواهند مسئله مسکن را حل کنند ولی در تغییر و تحول در ساختار ندهند. وقتی اقتصاد به این شکل بسته شده است؛ یعنی یک اقتصاد صرف بسته دولتی. در اقتصاد صرف بستۀ دولتی، هیچ ابزار مالی کار نمی‌کند. نیمی از اقتصاد ما، اقتصاد بخش خصوصی ساختمان است. نیمی از نقدینگی، بیش از نیمی از مردم در آن کار می‌کنند و… این اقتصاد آزاد نیازمند ابزارهای وسیع مالی است که بتواند کار خود را پیش ببرد. آن هم در مقوله‌ای مثل مسکن که معاملات آن معاملات کلان است. در بخش دولتی، اینکه دولت ابزارهای مالی داشته باشد یا نه، فرقی نمی‌کند. تمام ابزارهای مالی هم که الآن وجود دارد، دست دولت است، در اختیار شرکت‌های دولتی. مشکل در اینجا است؛ یعنی در این اقتصاد بسته محدود، نمی‌تواند بخش خصوصی که متولی مسکن است، تولید کند. حالا شما مدام دستور بدهید، فشار بیاورید، قانون بگذارید. نمی‌شود. بخش خصوصی در اقتصاد مارکسیستی نمی‌تواند کار کند.
امروز پس از 44 سال کارنامه اقتصادی کشور مشخص است و همه هم از نتایج آن مطلع هستند و همه ناکارآمدی‌ها هم معلوم شده است. اگر قرار باشد بحث‌های علمی هم در این خصوص انجام شود دیگر بی‌فایده است، چراکه با ادامه این رویه وضعیت اقتصادی باز هم بدتر می‌شود. در هیچ جای دنیا دولت به قیمت‌گذاری در حوزه اجاره و خرید و فروش ملک وارد نمی‌شود و به نظر می‌رسد همه افرادی هم که استدلال می‌کنند باید به نرخ‌گذاری در بازار مسکن وارد شد شاید بتوانند تنها در بخش مسکن اجتماعی ورود کنند که در کشورهای با اقتصاد باز هم این مدل رواج دارد و دولت برای افرادی که مشکل خرید مسکن دارند چند هزار مسکن می‌سازد و به صورت مسکن اجاره اجتماعی دراختیار این افراد قرار می‌دهد و مجلس و دولت هم برای این نوع از مسکن قانون می‌گذارند و اصلاً وارد بازار مسکن کل کشور هم نمی‌شوند و برای مردم تعیین تکلیف نمی‌کنند.

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس منتشر شد نشان داد، میزان مصرف کالری خانوارهای ایرانی در فاصله ابتدا تا انتهای دهه ۹۰، حدود ۱۲ تا ۱۵درصد کاهش پیدا کرده و سرانه آن به «کف کالری موردنیاز انسان زنده در روز» رسیده است


برخی می‌گویند از زمانی که دولت‌ها به حوزه مسکن ورود کردند و احساس کردند از این طریق ایجاد محدودیت کنند، مسکن دچار مشکل شده است. اما اصلاً بحث این است که هیچ کدام از دولت‌ها نتوانسته به این حوزه ورود کند. الآن هم نمی‌تواند ورود کند. فقط دستور خواهد داد. دستوراتش هم انجام نخواهد شد؛ ولی ما تابع همان قوانین اقتصادی هستیم که مال اقتصاد بسته است. بخش خصوصی هم مجبور است تبعیت کند از قوانینی که در بخش دولتی است. وقتی عملاً در یک ساختار اقتصاد مارکسیستی کار می‌کند، نمی‌تواند آزاد کار کند. بخش خصوصی به هر جا که می‌خواهد وارد شود، می‌بیند که دولت دارد یک جا قیمت تعیین می‌کند، یک جای دیگر دارد پول را عوض می‌کند و… در نتیجه کار پیش نمی‌رود. ابراهیم رئیسی قرار بود طی یک سال یک میلیون مسکن را تحویل مردم بدهد؛ اما شش سال دیگر می‌تواند یک میلیون مسکن را تحویل بدهد. آن را هم دارد با بخش خصوصی تولید می‌کند. ما می‌گوییم، هر بلایی سر این بخش بیاورید، هر کاری کنید، توانش بیش از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی نیست. باید ابزار در اختیار آن قرار دهید. همان طور که یک صنعتگر نمی‌تواند بدون ابزار هیچ چیزی بسازد، تولید کننده مسکن هم بدون ابزارهای مالی نمی‌تواند هیچ تولیدی داشته باشد. الآن تولیدکننده‌های ما فقط به منابع مالی شخصی خودشان نگاه می‌کنند. هیچ انتظاری از جای دیگری ندارند. آیا این شد مسکن‌سازی؟ می‌گویید تسهیلات می‌دهید. مگر بانک‌هایتان چقدر دارد که بتواند هزینه یک میلیون واحد مسکونی را تأمین کند. در نهایت بتوانید برای ۱۰۰ هزار واحد تسهیلات فراهم کنید. بیشتر که نمی‌توانید. این به چه درد می‌خورد. شما باید ابزارهای مالی داشته باشید که بتوانید در سطح وسیع عمل کنید.
بنیان‌گذاری اقتصاد کشور براساس اقتصاد دولتی است و دولت با تصدی‌گری در اقتصاد فاجعه به وجود آورده و بعد از 44 سال باز هم می‌خواهد این مدل از تصدی‌گری را ادامه دهد و نه‌تنها در پی کم کردن آن نیست می‌خواهد باز هم تصدی‌گری‌اش را افزایش دهد. همواره کارشناسان همفکر ما تاکید داشته‌اند که اقتصاد بسته برای اداره کشور جواب نمی‌دهد و مناسب هم نیست اما برای اینکه دولت ثابت کند این مدل اقتصادی هم می‌تواند موفق باشد اقتصاددان‌های همسوی تفکر خود را برای حمایت از خودش مقابل ما قرار می‌دهد تا از آنها و اقداماتشان دفاع کنند. آینده بازار مسکن مثل گذشته‌اش است و هیچ تفاوتی نخواهد کرد. چنانکه در اقتصاد ما هیچ تفاوتی ایجاد نشده است. از ۵۰ سال پیش چه مسیری را طی کردیم؟ الآن هم همان مسیر را طی می‌کنیم؛ اما با شدت و سرعت بیشتر.

بیت‌الله ستاریان/ کارشناس اقتصادی

ارسال یک پاسخ

لطفا دیدگاه خود را وارد کنید!
لطفا نام خود را در اینجا وارد کنید